El Contrato de Leasing y leasing habitacional

¿Qué es el contrato de Leasing? ¿Es el leasing un arrendamiento? ¿Con quien puedo celebrar un leasing?

 Escrito por: VENTURE ABOGADOS, expertos en Derecho Comercial.

  1. Introducción: Sujetos y razón de ser de la figura del leasing.

Debido al acelerado desarrollo actual de la sociedad, se han venido creando nuevas formas en las que se relacionan los distintos agentes del mercado, lo que genera la necesidad de respuestas efectivas por parte del Derecho. Es este uno de los motivos por los que el contrato de leasing nace siendo, en principio, un mecanismo de financiación a la actividad productora. En nuestro ordenamiento jurídico, el leasing se caracteriza por ser un contrato atípico1, el cual se encuentra regulado a través de varias normas, pero sin la presencia de una regulación autónoma 2  como lo ostenta el contrato compraventa, por ejemplo. La actividad de Leasing o arrendamiento financiero encuentra su definición en el artículo 2 del Decreto 913 de 1993, así:

“Entiéndase por operación de arrendamiento financiero la entrega a título de arrendamiento de bienes adquiridos para el efecto financiando su uso y goce a cambio del pago de cánones que recibirá durante un plazo determinado pactándose para el arrendatario la facultad de ejercer al final del período una opción de compra.”

 Si bien, la definición citada en precedencia encuentra el término “arrendamiento financiero”, lo cierto es que no puede existir confusión entre este y el arrendamiento comúnmente conocido. Así las cosas, resulta pertinente aclarar que estas dos figuras o actividades cuentan con ciertas similitudes, así como difieren de forma pronunciada en varios aspectos esenciales, por lo que equipararlas o igualarlas es equivocado.

Del artículo 2 del Decreto 913 de 1993 se puede concluir que la actividad de arrendamiento financiero o el contrato de leasing cuenta con dos partes o sujetos contractuales: (i) la entidad autorizada o llamada sociedad de leasing, siendo la que adquiere los bienes para ceder su uso y goce posteriormente en virtud del contrato; (ii) el tomador o locatario, quien es el principal interesado en esta relación ya que es quien presenta la necesidad de obtener la tenencia del bien, con la posibilidad de hacerse dueño de este al terminar un plazo o lapso pactado (quien a su vez debe pagar periódicamente un canon a la entidad autorizada).

El Dr. Jaime Arrubla3 explica de forma clara la dinámica y razón de ser del leasing de la siguiente forma:

  1. Estamos en presencia de un empresario necesitado de bienes de equipo o de inmuebles para su actividad. Tiene, el potencial tomador leasing, plenamente identificados los bienes que requiere para su empresa. La operación de leasing nace cuando aparece una necesidad que el sistema está en capacidad de atender. (…)
  2. El empresario se presenta a la sociedad de leasing y plantea su necesidad de bienes de equipo. La dadora de leasing estudia la actividad del empresario y decide darle el apoyo financiero.
  3. Con la promesa del empresario de que tomará los bienes en arrendamiento financiero, la sociedad de leasing los adquiere de un proveedor para sí misma.
  4. Siendo la titular del dominio de dichos bienes, la sociedad de leasing cede el uso al empresario a título de arrendamiento, con ciertas modalidades especiales y otorgándole la opción de compra. Si el empresario acepta la opción, se hace dueño del bien con el pago de un porcentaje del valor del mismo previamente establecido.
  1. Características del contrato de Leasing:

Para estipular las características del contrato de leasing, debe tenerse en cuenta que existen diferentes modalidades, entre las que se encuentran el leasing financiero, operativo, leasing-back, habitacional, de sindicación, entre otras. A pesar de poderse presentar en distintas formas, el contrato de leasing en general cuenta con las siguientes características:

  • Es atípico: ello es así, por cuanto el contrato no tiene una regulación autónoma y suficiente para concluir que se encuentra consagrado en la ley a pesar de que existan disposiciones normativas que le competen.
  • Es consensual: se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades de las partes (sin formalidades, lo que indica que no necesariamente debe constar por escrito), característica propia de los contratos atípicos. Además, por ser un contrato de carácter comercial y no exigir formalidad alguna, le aplica el principio de consensualidad en virtud del artículo 824 del código de comercio.
  • Bilateral: gracias al contrato se generan contraprestaciones mutuas entre ambas partes.
  • Oneroso: por cuanto existe una utilidad derivada del contrato para cada parte contractual. Esta característica también va ligada a los contratos comerciales en sí.
  • Tracto sucesivo: esto se puede predicar de la naturaleza del contrato, debido a que surge como una forma de financiamiento, por lo que el contrato se desarrolla de manera periódica y continua por un tiempo considerable
  • Principal: no depende de ningún otro contrato para su existencia y ejecución.
  1. ¿Qué entidades están autorizadas?

Las entidades bancarias y las compañías de financiamiento comercial, autorizadas por la Superintendencia Financiera.4

  1. El Leasing habitacional:

 Como se mencionó anteriormente, el contrato de leasing se presenta en diferentes modalidades, siendo una de ellas el Leasing habitacional. Sin embargo, el leasing habitacional se encuentra clasificado en dos sub modalidades: (i) el leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar y el leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar.

Según la norma, se entiende por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, el contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico; durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor. Ahora, el leasing habitacional destinado a vivienda no familiar contiene las mismas características, con la excepción de que no condiciona o limita la tenencia del inmueble exclusivamente para su uso habitacional y goce del núcleo familiar.

El mismo decreto que regula estas figuras señala una serie de reglas aplicables al leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, entre las que se destacan las siguientes:

  • El locatario debe habitar el inmueble entregado en leasing destinado a la adquisición de vivienda familiar.
  • El contrato de leasing habitacional debe contener una opción de compra en favor del locatario
  • Los límites al costo financiero atenderán los mismos principios aplicables a los créditos individuales de vivienda que se establecen en la Ley 546 de 1999
  • El valor de ejercicio de la opción de adquisición no podrá ser superior al treinta por ciento (30%) del valor comercial del bien, en pesos o en unidades de valor real UVR, al momento de la celebración del contrato de leasing habitacional. Este límite no operará cuando se trate de operaciones de leasing habitacional cuya finalidad sea lograr acuerdos de cartera o de normalización de créditos de vivienda
  • El locatario únicamente puede ceder el contrato en mención si tiene autorización escrita y expresa de la entidad autorizada, ya que esta debe estudiar la viabilidad de dicha cesión para determinar su capacidad con el cumplimiento de las obligaciones del contrato
  • La entidad autorizada sí puede ceder el contrato de leasing habitacional a otra entidad autorizada sin aceptación del locatario. Solo debe informar por escrito a este el nombre de la entidad a la cual se ha cedido el contrato y la fecha.

Vale aclarar que, si bien una característica del contrato de Leasing es su consensualidad, por lo que requiere el simple acuerdo de voluntades sin requisitos adicionales, en este caso la norma hace una excepción con el Leasing habitacional estipulando que se debe celebrar por escrito. Sin embargo, el legislador estipula que no es necesario celebrar el contrato mediante escritura pública, que sólo será requerida hasta que se ejecute la opción de compra para la transferencia de dominio.

  1. El precio

Como bien se mencionó, el contrato de Leasing habitacional conlleva un pago de un canon periódico. De conformidad con la doctrina colombiana5, dentro del precio se incluyen los siguientes elementos:

a) Una amortización del precio de adquisición. La compañía de leasing realiza una inversión para comprar el bien, que sería amortizada por el usuario durante el plazo inicial del leasing.

b) Los intereses que debe producir el capital invertido por la sociedad de leasing para la adquisición del bien.

c) Los costos y rendimientos ordinarios que debe tener la sociedad dadora por su operación en relación con ese bien.”

  1. ¿Con cuáles derechos cuenta el locatario?

Junto con lo que se ha enunciado con antelación, al locatario le son propios varios derechos estipulados en la ley, dentro de los que se destacan los siguientes:

  • Tiene derecho a que se le entregue el inmueble objeto del contrato de leasing, y la entidad autorizada debe garantizar a este el uso y goce del inmueble.
  • Tiene derecho a escoger el sistema de amortización que mejor se adecúe a sus necesidades.
  • Puede efectuar pagos de canon extraordinario y escoger a su arbitrio entre reducir el plazo del contrato, disminuir el valor de los pagos, o un menor valor de la opción de adquisición.
  • Una vez ejecutada la opción de compra, tiene derecho a que se le transfiera la propiedad del bien.
  • Puede pactar en el contrato la opción de adquisición anticipada, estipulando las condiciones para esto.
  1. Causales de terminación del contrato.

Por último, el contrato de leasing habitacional puede terminarse por cualquiera de las siguientes formas, poniendo fin a la relación contractual y a los efectos de esta:

  • Finalización del plazo, donde el locatario puede ejecutar la opción de compra o restituir el inmueble a la entidad.
  • Terminación unilateral por incumplimiento, para la cual se requiere declaración judicial.
  • Mutuo acuerdo de las partes.
  • Pérdida total del inmueble.
  • Continuar o renovar el contrato de leasing.

BIBLIOGRAFÍA

  • Arrubla Paucar, J. (2012). Contratos Mercantiles, contratos atípicos. Bogotá: Legis Editores
  • Duran España, G. & Uribe Avellaneda, C. (2008). Naturaleza jurídica del contrato de leasing. Cúcuta: Universidad Libre.
  • Corte Suprema de Justicia, expediente No. 6462. Sentencia del 13 de diciembre de 2002, MP: Carlos Ignacio Jaramillo.
  • Decreto 913 de 1993, Decreto 255 de 2010 y Decreto 779 de 2003
  • Ley 35 de 1993 y Ley 546 de 1999

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[1] Contrato atípico, como contraposición al contrato típico, es aquel que no encuentra regulación expresa en la ley. Ejemplos de contratos típicos: Compraventa, arrendamiento de vivienda urbana, mandato, agencia mercantil.

[2] Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 13 de diciembre de 2002, MP: Carlos Ignacio Jaramillo.

[3] Arrubla Paucar, J. (2012). Contratos Mercantiles, contratos atípicos. Bogotá: Legis Editores.

[4] Ley 35 de 1993 y Estatuto orgánico financiero

[5] Arrubla Paucar, J. (2012). Contratos Mercantiles, contratos atípicos. Bogotá: Legis Editores.

  1. Contrato atípico, como contraposición al contrato típico, es aquel que no encuentra regulación expresa en la ley. Ejemplos de contratos típicos: Compraventa, arrendamiento de vivienda urbana, mandato, agencia mercantil.
  2. Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 13 de diciembre de 2002, MP: Carlos Ignacio Jaramillo.
  3. Arrubla Paucar, J. (2012). Contratos Mercantiles, contratos atípicos. Bogotá: Legis Editores.
  4. Ley 35 de 1993 y Estatuto orgánico financiero.
  5. Arrubla Paucar, J. (2012). Contratos Mercantiles, contratos atípicos. Bogotá: Legis Editores.

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